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Por que e Como Contratar um Síndico Profissional?



Por que Contratar um Síndico Profissional?


Muito se tem dito sobre a profissionalização do cargo de Síndico nos Condomínios devido a falta de interesse por parte dos moradores, tendo em vista as diversas responsabilidades que o cargo exige, bem como pela disponibilidade de tempo necessária para realizar todas as ações e atividades pertinentes a função.

Um Síndico Profissional, além de ter um grande conhecimento adquirido através de cursos específicos, possui vasta experiência na função, visto sua atuação ocorrer em diversos condomínios de forma paralela, permitindo ao mesmo solucionar problemas tidos como complexos, com total facilidade e agilidade.

Costumo dizer que, além do grande conhecimento e da vasta experiência, existem três fatores primordiais os quais asseguram que a contratação de um Síndico Profissional é a forma mais assertiva para que um Condomínio obtenha maior tranquilidade quanto a gestão de todos os seus processos, sendo eles:

Imparcialidade: Devido o profissional não ser morador do Condomínio, as decisões são tomadas de acordo com as premissas ditadas pela Convenção Condominial e Regulamento Interno, não havendo pessoalidade ou favoritismo.

Especialização: No meu caso, sou um profissional devidamente qualificado, habilitado e certificado por uma das mais conceituadas organizações existentes no mercado nacional, garantindo o uso e aplicação de técnicas de administração adequadas ao segmento, proporcionando uma gestão baseada em resultados e valorização contínua do patrimônio coletivo e consequentemente individual.

Contrato: A aplicação de um contrato de prestação de serviços bem elaborado entre as partes, com cláusulas bem definidas, traz, para ambas as partes, segurança e uma definição clara das obrigações do Contratante e do Contratado.

No entanto, há a necessidade de se tomar muito cuidado no momento de se escolher o profissional que realizará a gestão do empreendimento, afim de evitar surpresas desagradáveis devido a falta de conhecimento ou experiência na função.

Como Contratar um Síndico Profissional?


Para auxiliar na escolha de um profissional devidamente preparado, sugiro verificar inicialmente (se possível por telefone), antes da data da assembleia geral, algumas informações, permitindo realizar o primeiro filtro entre os candidatos, questionando:

  • Realizou o curso de Síndico Profissional com duração mínima de 30 horas?

  • Possui certificado devidamente válido, emitido pela instituição onde realizou o curso?

  • A instituição onde o candidato realizou o curso é devidamente renomada no mercado?

  • Possui formação superior completa em Administração, Economia, Direito, Engenharia ou Arquitetura? - Importante ressaltar que profissionais formados em outras áreas também poderão se profissionalizar como Síndicos Profissionais, porém, poderão encontrar maiores dificuldades em realizar a gestão das rotinas existentes.

  • Possui experiência profissional anterior compatível com a função de Síndico Profissional, ou seja, já atuou na área administrativa, financeira, jurídica, de operações, de facilities, de engenharia ou outra pertinente? - Novamente se faz necessário ressaltar que profissionais com experiência em outras áreas poderão atuar como Síndicos Profissionais, porém, poderão encontrar maiores dificuldades em realizar a gestão das rotinas existentes.

Cabe lembrar que a verificação acima não é mandatória, tendo em vista que o Código Civil, em seu artigo 1347, estabelece que "a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se", não referindo-se aos preceitos necessários para escolha do melhor candidato.

Após a realização do primeiro filtro, recomenda-se realizar uma entrevista com os candidatos aprovados, afim de permitir aos mesmos realizarem a exposição de sua experiência, seu método de trabalho, bem como as particularidades de sua operacionalização no condomínio ao longo do período de sua gestão.

Abaixo cito alguns itens os quais poderão ser observados, objetivando evitar problemas futuros, sendo:

  • O número de condomínios que o profissional administra naquele momento

Recomenda-se que o número de condomínios administrados pelo mesmo profissional seja de no máximo 5 empreendimentos (já contando com este o qual ele está se candidatando). Acima deste número, é possível que o profissional encontre certa ou muita dificuldade em realizar a gestão de forma assertiva e com a atenção que o condomínio espera e merece.

  • Quem será responsável por realizar a gestão do empreendimento.

Muitas vezes a figura do Síndico Preposto aparece de maneira misteriosa quando o questionamento acima é realizado ao candidato. Mas afinal, quem é o preposto? Preposto é o profissional que efetivamente realizará a gestão do Condomínio no lugar do Síndico Profissional eleito, porém, tal pratica somente será permitida se houver a devida aprovação em assembleia, conforme trata o artigo 1.348, do novo Código Civil: "O sindico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção".

Particularmente não sou favorável a este tipo de gestão pelo simples fato do Síndico Preposto não ser a pessoa eleita pelo Condomínio, ou seja, há casos em que o Síndico Profissional foi eleito e depois sumiu do Condomínio, deixando seu preposto realizar toda a gestão, muitas vezes sem a devida supervisão.
  • O candidato possui empresa aberta com CNPJ ativo, possibilitando a emissão de notas fiscais referente a prestação de serviços realizada.

Reforço que, conforme já mencionado, qualquer pessoa física poderá ocupar o cargo de Síndico, até mesmo no contexto profissional, porém, ressalto que quando o candidato se apresenta através de um CNPJ, há maior credibilidade envolvida, bem como maior segurança para ambas as partes, tendo em vista que há a emissão de notas fiscais, o recolhimento de impostos, entre outros fatores que agregam valor a prestação de serviços.

  • O candidato possui Seguro de Responsabilidade Civil

É sabido que o Síndico Orgânico ou Profissional pode ser responsabilizado judicialmente por problemas com fornecedores, prestação de contas, erros, e até por se omitir de uma forma ou outra em situações das mais diversas no condomínio.Diante deste ponto, é fundamental ter cuidado para fazer uma administração correta, haja vista a legislação da atividade ser muito ampla.O Seguro de Responsabilidade Civil garante o pagamento de prejuízos relacionados a atos danosos pelos quais o Síndico vier a ser responsável civilmente.Essa apólice é a maneira de ter um cuidado extra com o exercício da profissão e saber que, se errar no caminho, o Síndico estará protegido.

A apólice é uma forma do profissional oferecer um diferencial em sua atividade, ou seja, serve como um atestado de qualidade e pode dar mais segurança para quem o contrata.

Há muitos profissionais que ainda não detém uma apólice, não sendo a mesma mandatória, porém o Condomínio poderá solicitar que, caso aquele candidato seja eleito, que tal contratação seja realizada.

  • Valor mensal ofertado para se realizar a prestação de serviços

O valor cobrado deverá ser o último requisito a ser verificado pelos avaliadores, pois cada profissional estipulará um montante conforme acredita ser o justo para realizar a prestação de serviços como Síndico Profissional.

Acredito que a forma mais correta de se escolher um Síndico Profissional é avaliar suas competências, suas experiências, bem como a sua metodologia de trabalho. Caso determinados candidatos se encaixem no perfil de determinado Condomínio, aí sim os honorários deverão ser negociados entre as partes, permitindo total transparência para ambas as partes antes mesmo da assembleia.

Optar pelo profissional mais barato, poderá gerar sérias complicações para o Condomínio futuramente. O correto é avaliar cada candidato pessoalmente e presencialmente, negociando o valor inicialmente ofertado.


Finalizadas as etapas de seleção dos candidatos, recomenda-se que o Conselho direcione dois ou no máximo três profissionais finalistas para se apresentarem na assembleia geral, deixando claro a todos os presentes que houve um processo de seleção inicial e que os profissionais presentes estão aptos a gerirem o Condomínio, bem como aceitaram as condições comerciais. William den Hartog é Síndico Profissional Especialista, devidamente certificado, com 18 anos de experiência no mercado predial e condominial, atuando como Gestor em empresas nacionais e multinacionais de médio e grande porte.


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